整合项目周边教育资源,形成强势的教育配套优势;自主开发,与品牌名校联盟,形成项目独有的教育资源优势。当房地产遇上教育后,教育地产也就应运而生。在当前楼市大背景下,以教育地产为代表的房地产市场细分市场开始被重新重视,具有独特的项目亮点的产品重新回到市场的中心点。楼市回归理性已然是大势所趋,教育地产能否成为楼市的黑马？本期我们请到了中国人民大学土地研究所、不动产经济研究中心况伟大教授,就教育地产相关问题进行解读。

　　教育地产是教育资源的渠道

　　本刊:教育地产对房地产行业的影响主要体现在哪些方面？

　　况伟大:教育,其实是一种资源,是公共资源,具有为社会公众服务的公共职能。社区有了高质量的教育资源作为一种生活服务配套,购买该类房子而享有该类资源,那么这类房子的需求可能会受到市场的极大欢迎。当这种资源可以通过渠道,甚至惟一渠道获得时,那获得资源的方式理所当然会受到更多的关注。因为教育资源的存在,会使得教育资源所在区域及其周边受到关注。而房子作为一种固定的物业形式,购买某些房子即可享受相应的教育资源,因此也使得有教育需求的置业群体更加关注该类产品,甚至可能带动资源所在区域周边需求的增加。

　　加之国内的教育情况、资源配套比较匮乏,这种需求就更为直接地体现出来。而拥有好的教育资源的社区,在区域范围内都形成一种聚焦、影响力,对有此类需求的家庭来说,拥有和享受这种教育服务的需求也就直接促进了相应产品的成交,这是一种理性的置业行为。

　　教育地产是市场细分的结果

　　本刊:教育地产的需求是大众需求还是特定需求？对市场会产生怎样的作用？

　　况伟大:好的教育资源的介入对房地产项目而言,会有比较大的作用,尤其在销售方面的作用比较明显。但是对整个房地产市场而言,作用还是有限的。教育地产其实只能是对部分区域有所影响,这个区域包括这种资源所辐射到周边相关区域,而且该区域的人群均须有教育方面的需求,并且这种需求在数量上要占到一定的比重。这种需求与当前市场上婚房颇有几分类似,只是需求度没有那么大而已。

　　此外,教育地产的出现其实也是房地产市场细分的结果,市场细分将占到今后房地产市场需求的主流。在同等的情况下,教育地产需求的呈现需要满足两个条件:第一即为在同等产品类型下,相同区域情况下的同比,即同区域同类型产品有无教育资源的配套;另一个条件即是这种教育资源是否有需求,也可以看成是该类产品是否符合市场的需求。只有当这两个条件都存在,教育地产才会在相应的市场里找到客户群体。随着我国人口发展特征的呈现,近期教育高峰将持续一段时期,也就是说教育需求非常大,而这种需求的释放也就体现了对城市教育配套设施不同的要求。自然,拥有良好的教育资源配套的项目会更受市场的关注和欢迎。

　　教育地产是杠杆而不是支点

　　本刊:近些年教育地产被大力提倡,也得到了相应发展,那教育资源能不能看成是产品品质本身？

　　况伟大:刚才说到教育地产是房地产市场细分的要求,教育地产最直接的需求体现在中学、小学、幼儿园等初级、中级教育阶段,大学更多的体现则面向全国的,是一种全国范围内的资源配套。教育资源作为一种社会公共资源,受到了诸如规模、空间、布局等多方面因素的影响,不是开发商所能左右的,因为这是一种社会资源的布局,因此教育资源不能简单认为是房地产产品本身的一种产品特质,只能说是一种附加价值的体现。教育地产与房地产产品本身的品质是两码事,产品的质量才是品质的根本和关键点,是一种根本性的品质。

　　但是教育作为一种稀缺性资源,作为一种社区配套,自然能给业主带来更多的利好。而教育配套的拥有、引进,无疑为产品带来了新的卖点,是开发商针对不同市场细分和市场需求而推出的差异化产品。可以说,教育地产不可能成为房地产行业当前乃至以后市场的支撑点,这个支撑点归根结底是产品品质本身的提高,以及如社区规划、园林设计、社区配套等一系列方面的完善。而教育地产,可以说是撬动这个市场的一根杠杆,但绝对不是房地产行业的支点。

　　教育地产应切实提供服务

　　本刊:教育地产作为一种资源配套,应该如何加以建设？

　　况伟大:房地产开发企业在开发项目时,不管是整合项目周边的教育资源,还是积极引进教育资源,受益的都是业主。这是一种资源的合理利用,是一种整合优势,理应得到鼓励和扶持。开发企业在引进教育资源的同时,应该切实为业主着想,而不能只是以此为炒作的噱头,为简单的卖点。

　　教育资源具有稀缺性、社会性,教育质量的好坏制约着这种资源最大化的发挥。同时,教育资源还具有一定的提升作用,大多数具有更高的提升空间。教育资源只要利用好,精心建设,是能提供很大的便利性的。在对待教育地产的问题上,开发商要以提高教育、教学标准为前提下,实现与项目的良性互动。而购房者则要仔细选择,不可因虚假宣传而上当受骗,在购买之前一定要谨慎。